“전문적인 주택관리 위해 관리소장 임기 보장 선행돼야”

[아파트관리신문=조미정 기자] 전문적인 공동주택 관리를 위해선 주택관리 전문가인 관리소장의 임기 및 지위 보장이 선행돼야 한다는 의견이 제기됐다.

한국집합건물법학회는 지난 16일 광운대학교 80주년기념관 세미나실에서 ‘집합건물의 관리에 관한 현황과 과제’를 주제로 제3차 학술대회를 개최했다.

첫 번째 발제자였던 김남근 변호사(법무법인 위민)는 ‘집합건물 전문관리 제도의 문제와 개선과제’를 주제로 발표했다.

김남근 변호사 “전문 관리 능력 펼칠 임기 보장 필요”

김남근 변호사가 발표한 내용에 따르면 2014년 12월 기준으로 주택관리사(보) 4만7956명 중 단지에 배치된 인원은 1만3548명으로 배치율 28.9%에 불과한 것으로 나타났다. 김 변호사는 “대부분의 주택관리업자는 주택관리사(보)를 비정규직으로 고용해 위탁관리계약이 종료되면 자동해고 되도록 취업규칙을 작성하고 있는 구조”라고 현 상황을 설명했다.

이어 김 변호사는 “입주자대표회의가 위탁관리업체와의 위탁계약을 해지하면 관리소장도 자동해고 되는 고용구조이다 보니, 관리소장이 입대의의 부당한 간섭에서 벗어나 전문성을 발휘하기 어렵다”면서 전문적인 관리에 집중하기 어려운 실정을 지적했다.

뿐만 아니라 입대의의 부당한 간섭 등 주택관리사(보)의 입장 보존 외에도 전문성 있는 주택관리업자 선정을 위해 현재 주로 사용되는 최저낙찰제에서 적격심사제를 적극 시행해야 한다는 의견을 개진했다.

김 변호사는 “2011년 1월까지 100개 단지의 주택관리업자 선정방식을 조사한 자료에 따르면 입찰공고에 최저가낙찰제를 명시한 단지는 63개였고, 적격심사제를 입찰공고한 단지는 단 2개에 불과했다”면서 “최저가낙찰제는 위탁관리수수료를 최저가로 적어 내는 업체를 선정하는 방식으로 운영되고 있기 때문에 위탁관리업무 자체에서 수익을 내지 못하고, 자회사가 관리업무에 필요한 여러 용역을 수주하는 등 파행적인 모습도 나타났다”고 최저가낙찰제의 폐해를 지적했다.

김남근 변호사는 “주택관리사의 전문성을 발휘하고 안정적인 전문관리 제도를 정착시키기 위해서 위탁관리계약 기간을 장기수선계획 조정기간인 3년에 맞춰 최소 2~3년으로 장기계약하는 것이 바람직하다”고 제안했다.

또한 관리소장의 임기 중 해임은 공동주택관리법 제66조 시행령 제70조에 해당하는 관리업무 관련 금품수수, 중대한 과실로 인한 공동주택 및 관리시설을 훼손해 손해배상책임이 인정되는 경우 등으로 제한해야 한다고 강조했다.

김 변호사는 “프랑스의 경우 지자체가 발급하는 주택관리 전문가 자격증을 가진 전문관리자의 임기를 3년으로 보장하고 있으며, 임기와 계약을 보장하는 법제에 의해 전문관리자의 평균 임용기간은 12.8년”이라고 설명하며 관리소장의 임기 및 지위 보장의 중요성을 강조했다.

오민석 변호사 “관리비 저렴할수록 관리 잘하고 있다고 부추기지 말아야”

토론에 참석한 오민석 변호사(법인법인 산하)도 “위탁관리계약을 장기수선계획 조정주기를 고려한 3년으로 보장하는 것에 동의한다”면서 “관리소장의 해임 및 교체 사유를 서면으로 특정하고, 해지 및 해임 사유의 추가를 불허하는 등 안정적인 전문관리를 도모해야 한다”고 발제자인 김남근 변호사의 의견에 동의 의사를 표했다.

그러나 오 변호사는 “위탁관리계약의 해지나 관리소장 해임 사유를 중대한 법령·계약 위반으로 한정하고, 서면으로 특정한 해임 사유 외의 추가 주장을 불허하는 등 제한하는 것은 민법 제689조 제1 내지 2항 ‘위임의 상호 해지의 자유’와 충돌되는 면이 있다”면서 “공동주택관리법의 개정을 통한 입법적 해결책이 필요하다”고 말했다.

또한 “행정과 여론에서 ‘관리비가 저렴할수록 관리를 잘하고 있다’는 선입견을 부추기는 경향이 있다”고 꼬집으며 “각 단지별 관리비를 총액기준, 제곱미터당 단가기준 등으로 표시하는 현 실정과 ‘관리비 지자체가 정기적으로 감사’ 등과 같은 부정적인 행정이 만연해서는 최저가 낙찰제를 폐지하고 적격심사제를 권유할 수 없다. 모범사례 발굴과 격려, 홍보 등 공동주택 관리에 대한 긍정적인 시각의 전환이 필요하다”고 조언했다.

한편 이날 토론 중 고층화된 공동주택이나 집합건물에 대한 장기수선계획 수립 필요성이 강조되며 장기수선충당금을 현실화해 보다 많이 적립할 필요가 있다는 의견이 제시됐다.

김남근 변호사는 발제 내용을 통해 “집합건물의 수준이 장기간 유지되는데 필요한 수선계획과 그에 맞는 최소한의 수선적립금의 규모를 정해 집합건물 대장에 공시해야 한다”고 말했으며, 오민석 변호사 역시 “아파트 단지에 적립돼 있는 장기수선충담금의 총금액을 외부에 공시해 매수희망자 등이 매매 근거로 활용할 수 있도록 해야 한다”고 덧붙였다.

오 변호사는 “장기수선충당금 적립액을 공개하면 아파트 거래 시세에 반영이 되고, 적립액이 많을수록 유지가 잘 되고 있다는 증거로 가치가 높아질 것”이라고 외부 공시의 필요성을 강조했다.


* 출처: 아파트관리신문